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Hohe Reservierungsgebühr bei Immobilienverkauf ist ohne Notarvertrag unwirksam.

11. März 2020
Hohe Reservierungsgebühr bei Immobilienverkauf ist ohne Notarvertrag unwirksam.

Vereinbaren Käufer und Verkäufer einer Immobilie eine hohe Reservierungsgebühr, ist diese ohne notarielle Beurkundung unwirksam nach dem Urteil des Oberlandesgerichts Dresden (OLG Dresden) mit Az.: 8U 964/16.

Der Verkäufer einer Immobilie vereinbarte mit einem Kaufinteressenten, dass dieser für das 800.000 Euro teure Objekt eine Reservierungsgebühr von insgesamt 24.000 Euro zahlt. Die Zahlung sollte in einer Rate über 8.000 und einer weiteren Rate über 16.000 Euro erfolgen. Gemäß Vereinbarung sollte der Verkäufer die erste Rate einbehalten, falls der Käufer die Immobilie nicht übernimmt. Dieser leistete die Zahlung der vereinbarten 8.000 Euro und trat zurück. Daraufhin verklagte der Verkäufer ihn auf die Zahlung der zweiten Rate über 16.000 Euro. Der Käufer wiederum klagte auf Rückzahlung der ersten Rate.

Sowohl das Landesgericht als auch das OLG Dresden gaben dem Kaufinteressenten Recht: Bereits die Teilzahlung der Reservierungsgebühr habe auf den Käufer einen wirtschaftlichen Zwang ausgeübt, da die Summe zehn Prozent einer typischen Maklercourtage von fünf Prozent des Kaufpreises (40.000 Euro) übersteige. Damit handele es sich um einen Vorvertrag, der notariell beurkundet werden müsse. Andernfalls sei er unwirksam.

Reservierungsvereinbarungen sind oft unzulässig!

Zum Hintergrund: Bei der Vermittlung von Immobilien verlangen manche Immobilienmakler eine Reservierungsgebühr und gewährleisten im Gegenzug, dass sie die Immobilie über einen bestimmten Zeitraum keinem anderen Interessenten anbieten. Entscheidet sich ein Kaufinteressent nach einer solchen Vereinbarung für die Immobilie, wird die Gebühr in der Regel von der fälligen Maklerprovision abgezogen. Entscheidet er anders, muss er die Gebühr jedoch zahlen.

Damit eine solche Vereinbarung rechtlich überhaupt zulässig ist, muss sie dem Kaufinteressenten einen nennenswerten Vorteil verschaffen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in einem solchen Fall, dass die Vereinbarung nicht rechtswirksam sei, da der Käufer keinen Nutzen hiervon hatte (AZ: III ZR 21/10).

Das Argument:

Selbst dann, wenn der Makler zusichert, die Immobilie keinem Dritten anzubieten, kann der Verkäufer sich gegen den Verkauf entscheiden oder einen anderen Käufer suchen. Anders sähe es bei einem qualifizierten Alleinauftrag des Maklers bei gleichzeitigem Einverständnis des Verkäufers mit der Reservierungsvereinbarung aus. Zudem muss die Reservierung zeitlich begrenzt sein. Übersteigt die Gebühr zehn bis 15 Prozent der Maklergebühren, muss sie außerdem notariell beurkundet werden, um rechtswirksam zu sein.

Eine Reservierungsvereinbarung, die nicht notariell beurkundet wurde, ist diese Reservierungsvereinbarung gemäß §§125 Satz 1, 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Formunwirksamkeit unwirksam.

Die Reservierungsvereinbarung bedurfte der notariellen Beurkundung gemäß §311 b Abs. 1 Satz 1 BGB, da diese aufgrund der Reichweite und der Bedeutung des Geschäfts den Kläger vor einer übereilten Verpflichtung schützen sollte. Zudem soll durch die notarielle Beurkundung eine sachkundige Beratung des Klägers als Verbraucher sichergestellt werden.

Aus diesem Grund erstreckt sich die Pflicht zur notariellen Beurkundung nach §311 b Abs. 1 Satz 1 BGB auf die Gesamtheit aller Verträge und Vereinbarungen, sofern diese rechtlich eine Einheit bilden. Dies ist dann der Fall, wenn die Vereinbarung nach dem Willen der Parteien nicht für sich alleine gelten, sondern miteinander „stehen und fallen“ sollen (vgl. Grüneberger/Palandt. BGB, 78. Auflage, §311 b Rn. 2, 32). 

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie und eine in diesem Zusammenhang geschlossene Reservierungsvereinbarung bilden eine solche rechtliche Einheit, da die Vereinbarung zum Zwecke eines späteren Kaufvertrages geschlossen wird.

Kontaktieren Sie uns gerne, wenn Sie eine rechtlich bindende Reservierungsvereinbarung abschließen möchten.

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